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不動産売買における解除条件付契約とは、契約書に一定の事実の発生によって効力を消滅させるという事項が記載された契約のことです。
ローン条項付の売買契約が代表的なものです。
一般的には、不動産売買契約を結んだら、それをどちらか一方の意志で解除することはできません。両方が同意していれば問題はないですが、一方が解約を望んでいても、もう片方がそれを拒んだ場合には契約は解除できません。
不動産売買の契約を結ぶ時にはいくらかの手付金を支払っているはずです。買主のほうはその手付金を放棄することで一方的に契約を解除することができます。売主のほうは手付金の2倍を支払わなければ契約を解除することができません。
手付金は購入代金の5％～10％程度が相場です。手付金を1万円くらいにすることも可能ですが、その場合売主が2万円を支払って「売るのをやめます」と言う可能性も高くなります。
手間とコストをかけて準備をしていたのに解約されてしまったら痛手なので、5％程度の手付金は支払っておくべきでしょう。
例外的に、ローン条項付の売買契約を結んでいた場合には手付金を支払う必要があります。これは、ローン融資の不成立が確立した時に契約の効力が失われるというものです。
例えば、3,000万円の住宅を購入するという契約を結んで手続きを進めていたが、住宅ローンの審査で落ちてしまったというケースです。この場合に買主に手付金を放棄させるというのは酷なので、ローン条項をつけているケースが多いのです。
ただし、どのようなときでも無条件に認められるというわけではありません。
例えば、わざと借入する金額を高額にして申し込みをしたり、担保に入れられる不動産があるのにそれを担保に入れなかったり、連帯保証人をつける努力をしなかった場合などには、ローン条項があっても手付金の返還は認められないことがあります。
買主が真摯な態度で住宅ローンの手続きを進めていたということが条件となっていると言ってもよいでしょう。
ローン条項以外にも解除条件付契約はあります。特別な条件をつけたい場合には不動産会社の担当者に相談をしてみましょう。
